来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

曾有专家说，“当前资金环境持续宽松，就是为了给房地产‘软着陆’”。毕竟，房地产本质上也是一种金融。

楼市持续深调4年，至今仍未明显转机，房企业绩普遍陷入大幅下滑或亏损境地，就连一线央国企也未能独善其身。

那些背景显赫的地产央国企们，面对房地产开发经营毛利率持续下滑收窄，从财务上寻找破局出口不失为平滑业绩风险的一个重要选项，即规模补血，腾挪债务，以降成本等。

刚刚，保利发展公告公司拟公开发行最多150亿元公司债，期限最长10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。所募资金将拟用于“偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目”及其他用途。

这几年楼市持续深调，像保利、华润、中海、招商、建发、越秀等一众地产央国企扛起了拿地重头戏，不仅为土地市场托底，还持续推高了溢价率，地王频出。虽楼市销售总规模逐年一降再降，但头部房企以一线央国企们为主也日益鲜明。

从保利发展来看，2024年直接融资新发行359亿元，创历年最高，而今年初以来，公开债融资补血继续高亢。

比如6月中旬，保利发展曾发行国内首单现金类定向可转债，募资规模85亿元，6年期综合成本2.32%，此外还借助公司债和中期票据合计发行57亿元，另有新的债务工具注册批文待发行融资。

今年上半年，保利发展新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，截至今年6月底综合成本2.89%，一年期一内有息负债规模占比又较年初下降了2.9个百分点至21.4%。

作为当今“房企一哥”，保利发展在资金端无论是新增融资规模还是成本优势均表现强悍。不过，面对楼市持续低迷，保利发展也承压明显。

如今年中报所述，保利发展面临2021年及以前获取的“存量项目竞争力转弱”的挑战，也采取了调规调产品等动作，该部分存量项目上半年贡献销售额514亿元且占总销售额的35%，存量未开发项目新完成“调转换退”51万方。

保利发展还提到，今年上半年公司在2022年及之后获取的增量项目立项兑现度整体较好，平均签约利润率回升，合计签约金额约937亿元且占比65%。

实际上，2022年起楼市突然跌入冰点，土地市场迎来捡漏机会，保利发展逆市拿地扩张迅猛，拿地成本较此前明显偏低，也较2024年下半年以来重点城市“地王”频出且整体地价被拉高，也有一定的优势。

保利发展对外披露，2022-2024年三年内拿地合计总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一。今年上半年新增项目26个，较去年同期多了14个；总地价509亿元，同比增幅304%；权益地价443亿元，同比增幅306%，拿地投资强度逆市狂飙。

从业绩层面看，保利发展今年上半年实现营收1168.57亿元，同比下滑16.08%；归母净利27.1亿元，同比大降63.47%；扣非后归母净利25.8亿元，同比降幅64.32%。

截至今年6月底，保利发展货币资金余额1385.6亿元，短期借款近48亿元，一年内到期非流动负债687.8亿元，可看出其短期偿债压力不大。不过，其应付账款余额1225.3亿元，较去年底减少233亿元，其他应付款约1112亿元。